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    牛奶集團“大討論、大反思”活動專題之四
     
    牛奶集團“大討論、大反思”活動專題之四
    基于GIS+BIM的光明資產管理系統應用的實踐與探討
     
    1 引言:
     
         1.1牛奶集團不動產資產管理平臺業態簡述:
     
        2015年,牛奶集團資產重組進入“第三次創業”,集團重新定位為光明食品集團“資產創新運營商”,原先的存量不動產資產由幕后走到了臺前,成為牛奶集團經營內容的“主角”。
     
        牛奶集團不動產資產遍及上海各區、江蘇、安徽等地,種類也較多,擁有辦公用房、門面房、市場鋪位、工業廠房、倉儲用房、奶站及牧場等,分布廣且散。
     
        面臨新的挑戰與機遇,傳統的資產管理模式已不能滿足牛奶集團的發展要求,管理的模式與內容都應有新的變革,資產信息化管理勢在必行。集團領導班子對此予以高度重視,對信息化管理的基礎設施、平臺搭建、功能定位等內容都進行了多次討論、研究、調研,初步搭建了“上海牛奶集團不動產資產管理平臺”
     
        1.2 GIS與BIM技術及其應用前景簡述:
     
        目前,針對資產信息管理需要的及時性、準確性、便捷性以及直觀性等,初步搭建的“上海牛奶集團不動產資產管理平臺”引進了“GIS[1]”+“BIM[2]”信息化管理工具。
     
        “GIS”采用分布式跨平臺的多層多級體系結構,面向“管理”、“服務”、“應用”的設計理念,可以充分滿足集中管理分散資產信息的需求。同時,對資產所處地理位置進行分類和組織,能完整展現資產的分布,實現了資產信息的可視化。
     
        “BIM”則通過三維數字技術模擬建筑物所具有的真實信息,創建并利用數字模型對建筑物進行設計、建造及運營管理,使該模型達到設計、施工、運維的一體化,各專業協同工作,從而降低了生產和經營成本,保障工程按時按質完成、確保管理高效安全運作。
     
    2 已實施的GIS系統一期項目回顧:
     
        2.1項目簡述:
     
        搭建二維及三維GIS的綜合運用。二維GIS,資產將以二維圖標的形式標識在二維地圖上,能夠準確表達和展示上海牛奶集團所屬資產在地圖上的分布情況。同時,搭建三維GIS,空間目標通過X、Y、Z三個坐標軸來定義,以立體造型技術給用戶展現地理空間現象,對客觀世界的表達給人以更真實的感受。
     
        在GIS地圖中點選建筑三維模型將顯示該建筑所對應的全景圖。后臺可根據用戶提供的圖片文件進行配置。用戶可通過模型加全景圖了解資產的外觀情況。在有BIM模型的情況下,平臺可對三維BIM模型進行瀏覽與操作,如第一人稱視角模式,隔離所要查看構件,隱藏構件,設置剖面查看,顯示屬性,縮放,平移,旋轉等。
     
        在GIS地圖中點選標識或建筑模型將顯示管理該建筑的基本信息,如:坐落位置、占地面積、房屋面積、權屬單位、土地性質等,可根據所需要求進行定制化展示。
     
        通過平臺管理員自行輸入資產信息,平臺即可自動定位資產的地理位置并統計資產相關數據,如資產總數統計,各區域資產統計,資產類型統計等。
     
        在租賃管理內輸入所需要的合同信息,平臺可根據用戶要求查詢租賃信息并通過特定算法自動統計出所需要的統計報表,如即將到期合同統計,租賃面積統計、合同年租金統計等,輔助用戶對租賃情況進行實時管理。
     
        2.2 后續深化開發導向的思考:
     
        GIS將朝著專業化、普適化、智能化方向發展,普適的GIS無疑將引領地理信息產業未來的發展。普適化計算的開發能夠通過網絡和移動設備等為人們提供更多信息服務,提高計算機感知能力,增強社會關聯,具有很強的主動交互和自然交互特點,給人們的生活帶來便捷、簡單、快速的信息應用,且具有可控性,是GIS行業重要的發展趨勢之一,這也為我們今后資產管理范圍的拓展提供了更廣闊的延展平臺。
     
        BIM技術在規劃、勘察、設計、施工和運營維護全過程的集成應用,實現工程建設項目全生命周期數據共享和信息化管理,為項目方案優化和科學決策提供依據,促進建筑業提質增效。BIM在設計、施工階段的技術應用在逐漸成熟,但在運維方面,應用BIM技術還比較少。從整個建筑全生命周期來看,相對于設計、施工階段的周期,項目運維階段往往需要幾十年甚至上百年,且運維階段需要處理的數據量巨大且凌亂,從規劃勘察階段的地質勘察報告、設計各專業的出圖、施工各工種的組織計劃、運維各部門的保修等,好的運維管理平臺的搭建可以及時、方便、有效檢索到需要的信息,從而基于這些信息進行數據挖掘、分析決策。因此,作為建筑全生命周期中最長的過程,BIM在運維階段發揮重要的作用。而基于牛奶集團目前所擁有的不動產資產現狀,利用BIM技術進行運維管理也是集團進行資產信息化管理的創新之舉。
     
    3 基于GIS+BIM的光明資管平臺系統應用場景的探討:
     
        3.1可供借鑒產品應用簡述
     
        3.1.1案例1——秉科BIM運維管理系統(產品特點
     
        B/S系統架構,可通過web端訪問系統;
     
        流暢的模型操作體驗,支持超大單層(5萬方)全專業模型加載;
     
        高效傳遞BIM模型及附帶的信息,并與竣工資料有效集成;
     
        三維可視化管理,模型成為管理的入口,流程和數據都圍繞模型集成;
     
        打通系統和IBMS之間的數據接口,將檢測數據在模型中實施顯示;
     
        報警聯動模型,快速定位,自動生成工單,協助快速檢修;
     
        快速生成周期性維護任務,提前提醒,有效提升維護效率,延長設備使用壽命;
     
        直觀、高效、靈活的空間管理、預設管理標準、模板和管理工作預提醒功能;
     
        靈活的數據統計功能,支持報表輸出。
     
        3.1.2——案例2:戎光BIM  智慧建筑
     
        BIM智慧建筑運維管理平臺,利用BIM模型優越的三維可視化空間展現能力,以BIM模型為載體,將各種零碎的信息數據進一步引入到建筑運維管理功能中,同時,將設施設備管理、空間管理、能耗管理、安防管理、物業管理、綜合管理等各個子系統有機地結合在一起,幫助管理人員提高管控能力,提高工作效率,降低運營成本。
     
        三維可視化管理,提高設備管控能力
     
        提高空間使用率
     
        靈活的工單體系
     
        二三維聯動定位
     
        安防管理集中管控
     
        大大降低建筑能耗
     
        智能停車一鍵到位
     
        對集團信息的集中化管理
     
        3.2主要應用場景與功能模塊初探:
     
        當下,企業的業務能力與其信息系統的關系日益緊密。目前,我們所搭建的資產信息管理平臺還處于初級摸索階段,很多功能模塊還沒有進一步的設計與開發,為了逐步滿足牛奶集團信息管理的需求,與時俱進,與新時代信息化管理模式接軌,系統的進一步完善與開發刻不容緩。
     
        3.2.1 在確保傳統租賃健康運行的前提下,將租賃業務流程與信息管理綜合起來,將信息化工作形成一個全員參與的系統性工作。
     
        信息管理部將在現有系統的基礎上結合租賃業務管理流程,與財務軟件數據、租賃信息、合同管理等情況實現對接,從而簡化目前部分的重復性工作(重復統計及信息錄入等),并以各崗位的職責和權限為依據,設置信息管理人員的信息調取、查閱及錄入和修改權限。最終達到全員參與信息管理,實現信息的有效維護和及時更新。
     
        同時為了能夠提高審批流程的效率,將逐步推進引用資產信息管理的OA系統,各級租賃業務管理人員可以根據不同流轉程序,線上填寫相對應的合同流轉單,實現合同流轉單線上審批操作流程,避免紙質流轉單流轉時間長等問題。
     
        3.2.2 在實現資產信息現場街景的視圖外,將信息系統與監控系統進行配對,對重點管理資產進行可視化動態智能管理。
     
        信息管理部將根據資產管理需求,在原有的信息系統中增加監控模塊,對重點管理資產現場安裝配套的監控設備,同時在特定方位設置智能傳感器,實時了解資產現場管理及安全管理情況。省去分散地塊現場管理的路途奔波,為領導的全方位監管提供便捷服務。
     
        同時,以三維可視化BIM模型為基礎,集成人員定位、視頻監控、入侵報警、門禁監控等系統,實現各系統之間的實時聯動,結合BIM模型自動定位到異常空間位置,自動調取視頻監控,達到智能化安防管理的目的。
     
        3.2.3 在實現資產信息管理的數據庫前提下,將信息系統與報表管理、數據分析進行整合,實現租賃經濟工作的智能管理。
     
        信息管理部將根據集團對資產管理經濟工作總結的要求,實時進行數據分析,自動生成資產管理月、季度、年報表,租金收入曲線圖等,對信息數據進行收集、整理、分析,隨時為領導各階段經濟工作報告、為年度工作計劃以及領導決策、編制集團建設戰略規劃提供數據支持。
     
        3.2.4 在實現集團內部資產管理的信息系統外,建立發布資產租賃信息的對外平臺,實現多渠道對外租賃信息的發布。
     
        信息管理部將建立資產租賃信息的對外網頁,并逐步開發相關的租賃信息APP應用,實現電腦與手機的同步信息平臺搭建,從而拓展客戶群,并建立潛在客戶信息庫。
     
        3.2.5 基于詳細的BIM建筑數據模型和實時能耗、設備運行數據。
     
        從多個角度對建筑進行統計分析分析,全面收集能耗數據,形成能耗統計報表,在大數據的情況下定制節能降耗方案,提供一鍵更改能耗方式如“春季模式”“夏季模式”等,幫助企業大大降低建筑能耗。
     
        3.2.6 在實現資產管理板塊的信息化管理外,還將致力于根據集團戰略規劃目標,對資產管理板塊外的其他集團業務進行研究開發。
     
        引進相關的信息管理模塊,促進集團全面信息化管理,為集團資產創新運營管理及“六大產品線”項目開展提供最大的助力。
     
    4基于BIM體系的信息化建設頂層設計的一些思考:
     
        4.1對“一張總圖”規劃設計的初探:
     
        BIM技術在運維中的應用歷程,其總體架構如下圖所示:

        4.2 以運維BIM為核心的BIM體系化建設初探:
     
        BIM運維即將BIM技術與運營維護管理系統相結合,對建筑的空間、設備、資產等進行科學管理,對可能發生的災害進行預防,降低運營維護成本。
     
        運維管理可以分為空間管理、資產管理、維護管理、公共安全管理和能耗管理等方面。如下圖所示:

        4.2.1空間管理
     
        空間管理主要是滿足組織在空間方面的各種分析及管理需求,更好地響應組織內各部門對于空間分配的請求及高效處理日常相關事務,計算空間相關成本,執行成本分攤等內部核算,增強企業各部門控制非經營性成本的意識,提高企業收益。BIM技術能夠提供關于建筑項目協調一致、可計算的信息,由業主和運營商共享和重復使用,提高管理效率。
     
        4.2.2資產管理
     
        資產管理運用信息化技術增強資產監管力度,降低資產的閑置浪費,減少和避免資產流失,使業主資產管理上更加全面規范,從整體上提高業主資產管理水平。
     
        4.2.3維護管理
     
        建立設施設備基本信息庫與臺賬,定義設施設備保養周期等屬性信息,建立設施設備維護計劃;對設施設備運行狀態進行巡檢管理并生成運行記錄、故障記錄等信息,根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設施設備;對出現故障的設備從維修申請到派工、維修、完工驗收等實現過程化管理。
     
        4.2.4公共安全管理
     
        公共安全管理具有應對火災、非法入侵、自然災害、重大安全事故和公共衛生事故等危害人們生命財產安全的各種突發事件,建立起應急及長效的技術防范保障體系。包括火災自動報警系統、安全技術防范系統和應急聯動系統。如通過RFID(無線射頻識別)獲取大樓安保人員位置;消防報警時,在BIM模型上快速定位所在位置,查看周邊疏散通道和重要設備等。
     
        4.2.5能源管理
     
        能源管理是指對能源消費過程的計劃、組織、控制和監督等一系列工作。能耗管理主要由數據采集、處理和報警管理等功能組成。
     
        4.3 支持與支撐體系建設初探
     
        具體實施中BIM運維應用通常將物聯網、云計算等與BIM模型、運維系統移動終端等結合起來應用,最終實現設備運行管理、能源管理、安保系統管理等。
     
        BIM模型經過設計和建造階段的修改完善,形成了整個建筑的數據庫,類似于建筑的成長記錄,與建筑本身具有高度的一致性。通過對BIM運維管理平臺強大的集成能力和良好的可視化交互能力改變了傳統運維方式。作用也就比較多了,整個運維階段可以對設備運行進行實時監控,對能源進行管理,并且實現了對建筑的空間管理;3D交互設計避免了自己思考腦補的過程;各個子系統集成和跨系統的頂層架構實現互聯互通;立足于運維角度規范建筑的大數據;優化工作流程;一個優秀的BIM運維管理平臺在營銷階段也能發揮重大作用。
     
        真正實現BIM運維應用,要走的路還很長。隨著物聯網技術的高速發展,BIM技術在運維管理階段的應用也迎來一個新的發展階段。物聯網被稱為繼計算機、互聯網之后世界信息產業的第三次浪潮。業內專家認為,物聯網一方面可以提高經濟效益、節約成本;另一方面可以為全球經濟的復蘇提供技術動力。我國也高度關注、重視物聯網的研究,在新一代信息技術方面開展研究,出臺支持新一代信息技術發展的政策措施。相信未來將物聯網技術和BIM技術相融合,并引入到建筑全生命周期的運維管理階段,將帶來巨大的經濟效益、社會效益。
     
    5結語:
     
        5.1項目實踐中的工作體會:
     
        參與GIS+BIM資產管理平臺的初步搭建,給了我們一次向新的領域探索的機會,讓我們了解到“資產管理還可以這么做”。雖然過程中不乏疑惑、碰撞、妥協,且目前初步所達到的效果也非十分讓人驚艷。因為它的接受程度、應用程度都是靠一點一滴的進步慢慢滲透的。隨著時間的推移、技術的更新,在GIS和BIM技術的不斷推廣和研究中,除了理念的宣傳外,更會扎扎實實,一步一個腳印地向前邁進。我們也將從戰略的高度積極看好其發展,從組織的層面做好團隊組建和實施設計,從實踐的角度多挖掘閃光的消費點,積極拓展應用領域,讓研究和使用早日從中嘗到甜頭,收獲成果。
     
        5.2“虛實結合”平臺體系的前景展望
     
        牛奶集團緊緊圍繞“光明資產創新管理運營平臺”的工作目標,明確戰略定位,服務雙創,承載四新,融合光明集團主業,以城市更新、城市農業為載體,確定三個方向,突出六大產品主線。
     
        GIS功能拓展與BIM運維平臺開發將注重與產業特點緊密結合、貼近產業的實際功能需求。不斷完善上海牛奶集團的不動產資產智能技術網綜合管理平臺建設。BIM模型的使用,使得我們可以將真實的數據用虛擬模型與實物對應起來,同時將數據以顏色、動作、聲音等不同的方式直觀的呈現出來,讓不動產資產的運行情況一目了然,讓那些專業而復雜的數據變得所有人都能看懂。同時,還可應用BIM技術融入“綠色運維”概念,通過環保技術、節能技術、自動化控制技術等一系列先進的理念和方法來解決節能、環保,以及使用、居住環境的舒適度問題,使建筑物與自然環境共同構成和諧的有機系統,對各類能源消耗實時監測和改進,實現樓宇智能化系統管理。
     
        運用GIS+BIM技術,打造牛奶集團不動產資產的“虛實結合”平臺體系,直觀地形成資產之間的互聯互動,用空間載體去打造雙創和四新的連接器,融入生態、現代科技和時尚、健康元素,導入光明集團的產業IP,與周邊街區融合發展,形成有溫度、可閱讀的復合型活力街區。
     
     
    牛奶集團不動產GIS+BIM工作組
    2018年9月16日


    [1]地理信息系統(Geographic Information System,簡稱GIS)是在計算機軟、硬件支持下,采集、存儲、管理、檢索、分析和描述地理空間數據,適時提供各種空間的和動態的地理信息,用于管理和決策過程的計算機系統。
    [2] 建筑信息化模型(Building Information Modeling,簡稱BIM)是一個完備的信息模型,能夠將工程項目在全生命周期中各個不同階段的工程信息、過程和資源集成在一個模型中,方便的被工程各參與方使用。

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